Procéder au calcul d’une bonne rentabilité locative

La rentabilité locative est un indicateur clé pour tout investisseur immobilier. Elle permet de mesurer la capacité d’un bien à générer des revenus locatifs suffisants pour assurer un retour sur investissement intéressant. Le calcul précis de la rentabilité est essentiel avant l’achat d’un bien destiné à la location. Il convient de déterminer le loyer maximal possible en tenant compte des prix du marché local. 

L’investisseur doit ensuite estimer les charges annuelles comme les taxes foncières ou les travaux de rénovation. Leur déduction du loyer brut permet d’obtenir un loyer net. Le rendement se calcule en rapportant le loyer net au prix d’achat. Un taux de rendement élevé représente un atout majeur, à la fois pour équilibrer les comptes d’exploitation de l’investissement et garantir sa valeur de revente future.

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Comment calculer un loyer adapté au marché ?

Pour fixer un loyer en adéquation avec la demande locative, il convient de déterminer le loyer théorique hors taxe, les charges et les travaux. Il correspond au prix du marché pour un logement similaire, destiné à la location meublée ou vide. Il est essentiel d’étudier attentivement les loyers pratiqués dans le quartier ou la ville pour des biens comparables en termes : 

• de surfaces ; 
• d’équipements ; 
• d’état général. 

En fonction de la superficie, du nombre de pièces, de la présence d’un ascenseur, d’une cave ou d’un parking, l’investisseur peut définir une fourchette de loyers au mètre carré. 

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À ce loyer théorique, il faut ajouter les charges locatives supportées par le locataire telles que les taxes foncières et d’habitation ou les frais d’entretien courant. 

Le loyer de marché peut être légèrement décoté lors de la première mise en location. Cela permet de séduire plus facilement un premier occupant et ainsi réduire les risques de vacance locative. Vous pourrez ainsi obtenir une bonne rentabilité locative sur vos investissements.

Estimer le coût des charges 

Outre le loyer, le propriétaire bailleur doit prendre en compte l’ensemble des charges liées au bien immobilier. Les charges annuelles comme la taxe foncière, la taxe d’habitation ou les provisions sur charges de copropriété doivent être évaluées sur la base des montants de l’année précédente. 

Il convient ensuite de chiffrer les charges courantes supportées par le propriétaire comme : 

• l’eau ; 
• l’électricité ; 
• le gaz ; 
• les coûts d’entretien et de réparations mineures. 

Un budget prévisionnel exhaustif doit permettre d’obtenir une estimation fiable du poste charges. 

Pour pérenniser la rentabilité dans le temps, une dotation aux gros travaux doit également être prévue afin de financer les futurs remplacements de chaudière, toitures ou ravalements de façade. De l’argent doit être mis de côté en prévision des vacances locatives, des impayés potentiels ou des travaux imprévus. Une gestion rigoureuse des charges et des provisions adéquates garantiront le succès financier de l’investissement sur le long terme.

Calculer le rendement prévisionnel 

Le rendement brut d’un bien immobilier est un indicateur clé à prendre en compte lors d’un investissement locatif. Il permet de calculer la rentabilité potentielle avant paiement des charges. Pour le déterminer, il faut effectuer le ratio entre les loyers hors taxe et charges locatives (HTCL) perçus annuellement, et le prix d’acquisition du bien. 

Par exemple, pour un appartement acquis à 200 000 € et loué 1 000 € HTCL/mois, le rendement brut sera de 1 000 x 12 / 200 000 soit 6 %. Cet indicateur ne tient cependant pas compte des charges de copropriété et autres dépenses liées à la gestion du bien (taxe foncière, assurances…).

Le rendement net rectifie cette limite en déduisant les charges du loyer perçu. L’objectif pour un investisseur est généralement d’atteindre un rendement net d’au moins 4-5 % par an, pour rentabiliser son placement et contrecarrer l’inflation. Or, les charges peuvent grandement impacter le rendement effectif.

L’investisseur se doit d’anticiper leur montant. Dans notre exemple, avec des charges de 2 000 € par an, le rendement net serait de (1 000 x 12 – 2 000) / 200 000 soit 4 %. Chaque bien propose différentes configurations. Il convient de simuler et de comparer différents scénarios de charges pour identifier les opportunités les plus profitables.

Optimiser la rentabilité sur le long terme

Investir dans l’immobilier locatif est un moyen efficace pour voir son patrimoine croître au fil des années. Cependant, il est essentiel d’adopter les bonnes stratégies pour maximiser sa rentabilité sur le long terme. 

Il convient de rester attentif aux variations du marché immobilier afin de réévaluer régulièrement le loyer de ses biens. En période d’inflation, une augmentation modérée et justifiée permet de suivre l’évolution des prix sans pour autant risquer de se retrouver avec des logements vacants. 

Il est également indispensable de maîtriser les charges en programmant avec précision les travaux d’entretien et de rénovation. Outre le confort des locataires, ces interventions préservent la valeur patrimoniale tout en limitant les dépenses imprévues. 

Les locataires solvables et respectueux des règles sont aussi un gage de tranquillité sur le long terme. Leur sélection minutieuse au moment de la signature du bail est donc primordiale.