Loi Pinel et état des lieux commerciaux : ce qu’il faut savoir

Vous avez un bien immobilier commercial à louer ? Il vous est fortement recommandé de faire connaissance avec la loi Pinel pour être conforme avec les dispositifs légaux mis en vigueur. Voici un guide qui va vous tendre la main avant de signer un bail quelconque.

Loi Pinel, c’est quoi ?

La loi Pinel a été mise en place en 18 juin 2014. Il ne faut pas la confondre avec le dispositif portant le même nom qui a été introduit par la loi de Finances au courant de l’année 2015. Le dispositif Pinel est, en effet, réservé aux investisseurs qui mettent en location des biens immobiliers à titre de résidence principale. De son côté, la loi Pinel concerne plutôt les baux commerciaux. 

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De quoi parle-t-on lorsqu’il s’agit de baux commerciaux ?

Le bail commercial n’est autre que le contrat de location qui lie le propriétaire bailleur à son locataire de manière juridique. Le bien à louer peut être à vocation artisanale ou commerciale. Le locataire peut donc être une personne morale ou une personne physique.

Pour la conclusion d’un bail commercial classique en loi Pinel, l’occupant du bien doit impérativement disposer d’un usage professionnel du local. Par ailleurs, il doit aussi être inscrit aux documents légaux suivants : 

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• RCS ou
  registre du commerce et des sociétés dans le cas où il est un
  commerçant ou exerce dans l’industriel ;
• au
  répertoire des métiers s’il est un artisan.

Etat des lieux bail commercial loi pinel : ce que vous devez savoir

La loi Pinel a pour rôle d’instaurer un cadre légal minimum. Son principal objectif est de rédiger un contrat de bail initial de manière libre tout en répondant quand même à quelques dispositions. L’état des lieux en fait partie.

Un état des lieux des baux commerciaux est obligatoire en Loi Pinel

Un etat des lieux d’un bail commercial avec huissier est devenu obligatoire aussi bien à l’entrée qu’à la sortie du locataire. Le dispositif légal a pour rôle de :

• déterminer
  les travaux à entreprendre ;
• mieux
  calculer la répartition des travaux ;
• créer un
  référentiel afin d’apprécier l’état du local de manière
  objective lors du départ du locataire, etc.

S’il y a des réparations locatives à réaliser, elles doivent être à la charge du locataire.

A qui s’applique cette obligation ?

Cette réforme s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis que la loi Pinel est entrée en vigueur, soit en juin 2014. Il y a toutefois une exception pour les baux qui ont eu un état des lieux réalisé par un huissier de justice et de façon contradictoire. Dans ces situations-là, la nouvelle réforme est donc rétroactive. Cela veut dire qu’elle s’applique aux baux qui sont conclus avant la mise en place de la loi.

Quelle est la forme de l’état des lieux des baux commerciaux ?

Comme son nom l’indique, l’état des lieux doit décrire avec précision l’état des pièces une par une avec les équipements fournis, et toutes informations utiles.

En fonction de sa configuration, mais aussi de l’activité exercée, chaque local peut être spécifique. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’être le plus précis possible dans l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie en fournissant des détails : 

• nombre de
  pièces ;
• état des
  murs ;
• état des
  plafonds ;
• état des
  sols ;
• état des
  éléments comme les plinthes, les interrupteurs et les prises
  électriques.

N’hésitez pas non plus à compléter le dossier d’état des lieux avec des prises de vue signées par les deux parties. Joignez ensuite le document au nouveau contrat de bail commercial.

Qu’est-ce qui arrive s’il n’y a pas état des lieux ?

D’après l’article 1731 de la Loi 1804-03-07, un bailleur doit, par tous les moyens, mettre en place un état des lieux. Si jamais, il ne le fait pas, cela présume que les locaux ont été reçus en bon état par le locataire et doivent être rendus en bon état également jusqu’à preuve du contraire.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel pour les investisseurs

La loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs souhaitant acquérir un bien neuf ou en état de futur achèvement (VEFA) situé dans des zones géographiques éligibles. Cette réduction varie en fonction de la durée de l’engagement locatif :

• Pour un engagement sur 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du montant investi.
• Pour un engagement sur 9 ans, elle passe à 18 %.
• Pour un engagement locatif maximal pouvant aller jusqu’à douze années, cette réduction atteint son maximum à savoir les fameux 21 %.

Il y a un certain nombre de plafonds qui doivent être respectés. Le montant annuel des loyers perçus doit ainsi s’inscrire dans une fourchette comprise entre :

• 5 500 euros et 10 000 euros annuels par m², selon que le logement soit situé en zone A bis ou B1 ;
• 8 900 € par an au m², si le bien se trouve dans une zone où l’on relève alors un besoin important ‘de revitalisation du territoire’.

Ce dispositif permet aussi d’autres avantages tels qu’une meilleure maîtrise financière grâce aux mensualités régulières versées par le locataire ainsi que l’accès à un patrimoine immobilier qui peut s’avérer très rentable sur le long terme.

Toutefois, vous devez rappeler qu’il faut bien respecter les conditions d’éligibilité et les plafonds imposés par la loi pour bénéficier des avantages fiscaux proposés.

La mise en place d’un investissement Pinel doit être bien réfléchie car elle implique quelques risques financiers. Effectivement, si la location du logement ne se passe pas comme prévu ou si l’investisseur souhaite revendre son bien trop rapidement, cela peut avoir des conséquences négatives sur sa situation financière.

L’accompagnement par un professionnel compétent dans ce domaine est donc recommandé afin de minimiser ces risques et d’optimiser au maximum cette opération immobilière dans le cadre fiscal avantageux offert par la Loi Pinel.

Comment réaliser un état des lieux commercial en conformité avec la loi Pinel ?

Comment réaliser un état des lieux commercial en conformité avec la loi Pinel ?

L’état des lieux est une étape importante lors de la signature d’un bail commercial. Il permet de constater l’état du local avant et après la location, afin d’éviter tout litige entre le locataire et le propriétaire. La loi Pinel impose aussi certaines règles à respecter pour que cet état des lieux soit valable.

Lors de l’état des lieux, vous devez vérifier plusieurs points :

• L’ensemble des équipements (sanitaires, chauffage, électricité…) doit être fonctionnel.
• Les murs, plafonds et sols doivent être exempts de fissures ou autres dégradations apparentes.
• Tous les compteurs (eau, gaz, électricité) doivent être relevés conjointement par le bailleur et le preneur.

La rédaction du document

Pour qu’il soit conforme aux exigences légales de la Loi Pinel, l’état doit être réalisé en deux exemplaires : un pour chacune des parties prenantes au contrat (le locataire et le propriétaire). Les deux parties devront y apposer leur signature ainsi que celle du représentant légal s’ils sont une personne morale. Cet acte doit ensuite faire mention expressément dans son corps qu’il a été joint à l’acte authentique du contrat de bail.

Les conséquences d’un état des lieux non-conforme

Si l’état des lieux n’est pas conforme à la loi Pinel, il peut être remis en cause par une partie. Dans ce cas-là, les dommages et intérêts peuvent être réclamés et le document sera considéré comme inexistant lors d’un éventuel recours devant un tribunal.

Pour éviter tout litige post-location, il est donc fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour réaliser cet état des lieux dans les normes prescrites par la Loi Pinel. Cela permettra aussi aux parties prenantes du contrat de bail commercial d’éviter toute mauvaise surprise.