Comment mettre fin à une copropriété ?

Voici un cas qui, cependant, pourrait s’appliquer à plusieurs propriétaires indivis : il arrive souvent qu’après la séparation, les conjoints devront séparer les biens qu’ils ont acquis en copropriété indivise. Souvent, un ou plusieurs bâtiments auront été achetés par le couple. Si tel est le cas, les conjoints de fait peuvent être des copropriétaires indivis de l’immobile, selon les mesures prises. Mais que se passe-t-il si un conjoint ne veut pas vendre le bâtiment, et l’autre veut le vendre ?

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin Avocats Inc.

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Date de rédaction : 2020-11

Indivision : Principes généraux

L’ indivis peut résulter de diverses situations juridiques, y compris « contrat, succession, jugement ou droit ». Nous parlons de condominiums indivis

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L’ un des Les situations sont assez fréquentes : les conjoints selon le droit coutumier, qui ensemble achètent un bâtiment et en deviennent copropriétaires. En conséquence, ils deviennent « effrayant ». Au moment de la séparation, il y a un différend au sujet de l’immobile.

Notez que si le contrat établissant les indivis ne contient aucune clarification, les actions des actionnaires sont considérées comme égales (50 % à 50 %) par l’effet de la Loi.

Dans certains cas, les ententes d’invision établiront de multiples conditions pour une intervision indivise. Sinon, les dispositions du Code civil du Québec s’appliqueront.

Mais que se passe-t-il si le couple se rompt ou si les indiviseurs sont fatigués des indivises ? Par exemple, comment pouvons-nous avoir un immeuble s’il n’y a pas d’accord à ce sujet ?

Personne n’est obligé de rester dans l’indivis

Voici une formule bien connue : « Personne n’est obligés de rester dans les indivis ». Cette phrase est tirée directement de l’article 1030 du Code civil du Québec.

La même disposition prévoit que la division peut être causée par un actionnaire. Attention, car s’il y a un accord d’Indivision, par exemple, il sera important de s’y référer, car on peut s’attendre à ce que la distribution soit reportée.

La demande d’échange est donc l’un des instruments juridiques utilisés pour forcer la fin de l’indivision. Cette demande peut s’appliquer aux biens immobiliers ainsi qu’aux biens meubles.

Si l’une des parties demande la scission, l’autre partie peut demander au Tribunal une « division inégale » si, par exemple, les parts entre les parties ne sont pas celles qui sont assumées à l’article 1015 C.C. La partie qui demande une telle division inégale doit : d’autre part, prouvez ce qu’il est en train de demander au tribunal d’établir un pourcentage différent d’actions.

Dans le cadre d’une demande de pièces, l’un des actionnaires peut demander une indemnisation.

Une telle indemnité pourrait être demandée, par exemple, en vertu des articles 1016, 1019 et 1020 C.c.Q :

• 1016. Toute personne peut utiliser les biens indivis à condition que ni leur destination ni les droits des autres indivis ne soient affectés.
• Toute personne qui a l’usage exclusif et la jouissance du bien est responsable de l’indemnisation.

• 1019. Les personnes indivis sont responsables au prorata de leur part des frais administratifs et des autres dépenses communes liées aux actifs indivis.

• 1020. Chaque unité a droit au remboursement des Frais qu’elle a payés pour garder le bien indivis. Pour les autres imposons approuvés, il est au moment de diviser la compensation égale à la valeur ajoutée accordée à la propriété.
• Inversement, la masse salariale est responsable des pertes qui réduisent la valeur des biens indivis.

En effet, les copropriétaires indivis ont des obligations à l’égard de la propriété indivise. Par exemple, dans le cas de biens immobiliers détenus en tant que biens indivis, chaque copropriétaire doit supporter les frais administratifs et les coûts qui sont proportionnels à leurs parts respectives.

Dans le cadre d’une demande de service, une partie réclame une indemnité, y compris les frais connexes en tant que frais administratifs et « autres dépenses communes » conformément à l’article 1019 C.c.Q. le délai de trois (3) ans suivant est appliqué. Des dépenses ont été engagées. En effet, si les dépenses étaient déposées à la suite de la demande il y a plus de trois ans, l’action pourrait être rejetée, comme l’a déclaré la Cour suprême dans Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142 relativement aux paiements hypothécaires :

• Par conséquent, seuls les frais communs encourus au cours des trois années précédant l’institution de la demande de division peuvent être invoqués.

Pour les frais de conservation et d’amélioration des biens détenus dans un département indivis, l’actionnaire verse une indemnité au moment de la division, si tel est le cas. Par conséquent, il n’est pas fait mention du même délai que celui applicable à l’article 1019 C.c.Q.

Enfin, dans Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142 , la Cour suprême du Québec résume les principales règles applicables à Indivision, extraits, que nous doublons ici :

• Dans l’arrêt Droit de la famille — 071055, le juge Sénécal a résumé les principes régissant la division et l’indemnisation de chaque copropriétaire :

• En cas d’indivision, les règles de division et d’indemnisation, le cas échéant, figurent aux articles 1019, 1020, 1037, 879, 881 et 883 du Code civil et ont été complétées par la jurisprudence.

• Ces règles signifient qu’un actionnaire ne peut réclamer sa part de la libération tant qu’il n’a pas indemnisé l’autre copropriétaire pour ses contributions, le cas échéant. Le Code civil stipule que les
  • actionnaires, dont la moitié sont copropriétaires, sont responsables à parts égales des frais administratifs et des honoraires communs pour les biens indivis (art. 1019 C.Q.)

  ; En

  • outre, chaque unité a droit au remboursement des frais nécessaires, elle est remboursée doit garder les biens indivis, tels que les réparations, l’entretien, l’assurance, etc. (art. 1020 C.Q.)

  ;

  • il a également droit à une indemnisation du montant de la valeur actualisée nette accordée au bien par des pertes inutiles (art. 1020 C.Q.)

  ;

  • inversement, le demandeur est responsable des pertes qui, de fait, réduisent la valeur des biens indivis (art. 1020 C.Q.)

  ;

  • deuxièmement, en appliquant les règles de succession (conformément à l’art. 1037 C.c.Q.) « Chaque actionnaire prétend que la Division déclare la dette qu’il doit à la copropriété et les sommes dues aux autres actionnaires par suite de l’indivis, en principal et en intérêts (articles 879 et 883 C.c.Q.) »

  .

  • La compensation est autorisée : « Le propriétaire doit déclarer toute créance qu’il détient : sur la base des indivis contre la copropriété ou contre un coactionnaire « (art. 881 C.Q.).

• Le juge Sénécal a expliqué les circonstances dans lesquelles un copropriétaire ne sera pas indemnisé pour une contribution :

• La jurisprudence reconnaît, pour sa part, que ces règles ou l’une quelconque d’entre elles peuvent être exclues du consentement ou de l’intention des parties. Par conséquent, il n’est pas nécessaire d’indemniser une partie à la communication pour une contribution :
  • s’il y a eu une libéralité de sa part ; si l’autre a
  • contribué sous une autre forme, par exemple, dans des services ou en assumant d’autres dépenses ; ou
  • si les copropriétaires indivis ont un mode de vie en qu’ils ont réparti eux – mêmes certains types de dépenses ou s’ils ont accepté de s’acquitter différemment de l’une de leurs obligations financières.

La demande de partage ou la façon d’annuler la copropriété indivise

En cas de conflit entre copropriétaires indivis, ce qui suit pourrait être appliqué au tribunal (selon 476 C.p.c.)

• classification des biens (moins rarement en ce qui concerne les biens immobiliers) ; vente de biens immobiliers détenus indivis
•  ;
• nommer un expert pour évaluer les biens immobiliers ;

:

Toutefois, il ne peut être demandé à une partie de racheter la part de l’autre ou de transférer la part de l’autre partie à une personne commune.

Il convient également de noter que, dans certaines circonstances, une partie peut demander au tribunal une suspension du service (art. 1032 C.Q.).

En bref, pour se rappeler

En cas de différend sur la disposition d’un immeuble, qui est considéré comme indivis, il est important de se concentrer principalement sur la loi sur la création des indivis (par exemple, l’accord des indivisions) et sur la loi.

Par exemple, il peut être possible de demander le partage. À la possibilité de diviser le bien immobilier découvert de manière indivise, le tribunal pourrait décider, entre autres choses :

• La valeur peu coûteuse de l’immeuble ;
• les indemnités pour diverses dépenses liées au bâtiment ; l’
• allocation pour l’utilisation des locaux ;
• les questions de paiement hypothécaire ;
• la nomination d’un agent immobilier.

Veuillez noter ici que nous avons fourni un aperçu non exhaustif de plusieurs règles applicables. Il est important de consulter vos avocats si vous voulez avoir une image claire de votre situation.

REMARQUE : Les informations contenues dans cet article sont générales et ne constituent pas des conseils ou des conseils juridiques, ou reflètent nécessairement l’état de la loi. Pour toutes les questions juridiques qui traitent de votre situation , nous vous recommandons d’organiser une consultation avec l’un de nos avocats.

art. 1012 C.c.Q.

Art. 1015 C.c.Q.

Voir les articles 1013 et 1014 C.c.Q.

Voir l’art. 1030 C.c.Q.

Art. 1015 C.c.Q. et Leblanc c Leblanc (succession de), 2013 QCCS 1718 en vertu du paragraphe 20-30.

Art. 1019 C.c.Q.

Les réclamations en vertu de l’article 1019 C.c.Q. sont prescrites dans trois (3) ans conformément à l’article 2925 C.c.Q. ; voir aussi, en ce sens, YF. c. J.D., 2019 QCCS 2142, citant J.B. c. Québec (Curateur public), au paragraphe 55.

Art. 1020 C.c.Q. et, à cette fin, voir Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142, citant J.B. c. Québec (Curateur public) au paragraphe 55.

Y.F. c. J.D., 2019 QCCS 2142, fin du 24.