Durée défiscalisation bien Pinel : maximale en 2025 ?

La loi Pinel, ce dispositif fiscal visant à encourager l’investissement locatif, est sur le point de subir une réforme importante. À partir de 2025, la durée maximale de défiscalisation pourrait connaître des changements significatifs. Actuellement, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur une période allant jusqu’à 12 ans, mais cette durée pourrait être revue à la baisse pour inciter à une rotation plus rapide des biens sur le marché.

Cette évolution s’inscrit dans un contexte où le gouvernement cherche à dynamiser le secteur immobilier tout en s’assurant que les avantages fiscaux soient mieux répartis. Les investisseurs doivent donc se préparer à ces éventuelles modifications législatives qui pourraient influencer leurs stratégies à long terme.

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Les principes du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, introduit par l’Article 5 de la loi de finances pour 2015, vise à encourager l’investissement locatif en offrant une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location, sous conditions. Ce mécanisme permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Les taux de réduction varient en fonction de la durée de l’engagement de location, pouvant aller jusqu’à 12 ans.

Conditions d’éligibilité

• Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
• Il doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l’Article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.
• Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l’Article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts.
• Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient des mêmes conditions.

Zonage et plafonds de loyer

La réduction d’impôt est réservée aux logements situés dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. À compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles, ainsi que les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Depuis 2021, une régionalisation de l’aide est expérimentée en Bretagne.

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Évolution législative

Le dispositif Pinel a connu plusieurs modifications au fil des années, notamment par les lois de finances pour 2019, 2020 et 2021. La documentation fiscale du Bofip-Impôts précise les conditions et les plafonds applicables chaque année. En 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes : le Pinel classique et le Pinel +, avec des conditions fiscales différentes.

Le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans, entraînant un avantage fiscal croissant. La réduction d’impôt est acquise pour toute la durée d’engagement de location, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel en 2025

En 2025, les exigences pour profiter des avantages de la loi Pinel demeurent strictes. Les logements éligibles doivent se situer dans les zones A, A bis et B1, ainsi que dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). La Bretagne continue d’expérimenter une régionalisation de l’aide, sous la supervision de la préfecture de région.

Pour être éligible au dispositif, le logement doit être loué nu et à usage de résidence principale du locataire. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds définis par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts. Les plafonds de loyer sont aussi imposés, publiés dans la documentation fiscale du Bofip-Impôts.

Plafonds de ressources et de loyers

• Zone A bis : 17,55 €/m²
• Zone A : 13,04 €/m²
• Zone B1 : 10,51 €/m²

Les plafonds de ressources pour l’année 2025 ont été publiés le 17 février 2025. Par exemple, pour un couple sans enfants en zone A bis, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 57 357 euros.

Performances énergétiques

Les logements doivent atteindre un niveau global de performance énergétique défini par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts. Les investissements via une société civile de placement immobilier (SCPI) respectent les mêmes critères.

Le dispositif Pinel en 2025 propose deux versions : le Pinel classique et le Pinel +, avec des conditions fiscales distinctes. Le premier concerne les logements neufs ou en état futur d’achèvement, tandis que le second exige des performances énergétiques et environnementales accrues.

La durée de défiscalisation maximale en 2025

En 2025, le dispositif Pinel propose une défiscalisation étalée sur différentes durées d’engagement. Les propriétaires doivent choisir une période initiale de location de 6 ou 9 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans. Cette prolongation permet de bénéficier d’un avantage fiscal croissant.

La réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement :

• 6 ans : réduction de 12 %
• 9 ans : réduction de 18 %
• 12 ans : réduction de 21 %

Pour les logements achetés en état futur d’achèvement, le délai d’achèvement est prolongé de 30 mois, selon la documentation fiscale du Bofip du 2 mars 2022. Cette mesure vise à tenir compte des délais de construction et à sécuriser les investisseurs.

L’avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par mètre carré. Les conditions pour bénéficier de ces réductions sont décrites dans les articles 46 AZA octies-0 A et 2 terdecies D du code général des impôts.

Le dispositif Pinel reste réservé aux investissements dans les zones A, A bis et B1, ainsi que dans les communes couvertes par un CRSD. Les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyer continueront de s’appliquer strictement en 2025.

Repenser sa stratégie patrimoniale après la loi Pinel

La fin programmée du dispositif Pinel en 2025 impose aux investisseurs de revoir leur stratégie patrimoniale. Le dispositif Pinel aura permis aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location, mais il devient nécessaire d’explorer de nouvelles solutions pour optimiser ses investissements immobiliers.

Avec la disparition de cet avantage fiscal, d’autres alternatives gagnent en pertinence. Parmi elles, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent une diversification des risques et une gestion simplifiée des biens. Ces véhicules d’investissement permettent de mutualiser les risques tout en profitant d’un rendement régulier.

Les dispositifs tels que le déficit foncier ou la location meublée non professionnelle (LMNP) se révèlent aussi attractifs. Le premier permet de déduire les charges liées à des travaux importants, tandis que le second offre une fiscalité avantageuse pour les revenus locatifs.

Le nouveau dispositif Cosse (ou ‘Louer abordable’) mérite une attention particulière. Il incite les propriétaires à louer leurs biens à des loyers modérés en échange d’une déduction fiscale proportionnelle à l’effort consenti. Ce mécanisme, bien que moins médiatisé que le dispositif Pinel, pourrait devenir une alternative intéressante pour les investisseurs soucieux d’allier rentabilité et responsabilité sociale.