La durée idéale pour un prêt immobilier locatif

Le nombre d’investisseurs dans le secteur de l’immobilier augmente chaque année en France. De plus en plus des personnes physiques ou morales optent pour l’investissement locatif. Dans le but de financer leur projet, la majorité des investisseurs a recours au prêt immobilier locatif. Pour exploiter ce mode de financement, ces investisseurs doivent définir une durée maximale pour rembourser leur emprunt bancaire. Découvrez ici le délai de remboursement qu’il faut choisir.

Échelonner le remboursement du prêt immobilier locatif sur une longue durée

Lorsque vous envisagez de contracter un prêt pour un investissement immobilier locatif, veillez à négocier une longue durée pour le remboursement. En général, les banques accordent un délai de solvabilité situé entre 5 et 20 ans aux investisseurs. Selon les informations de l’observatoire du crédit logement en France, les institutions de financement accordent une durée moyenne de 19 ans.

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Dans le domaine du crédit bancaire, il est important de savoir que plus le délai de remboursement est court, plus les mensualités à rembourser sont lourdes. Cependant, lorsque le paiement de l’emprunt immobilier locatif est étalé sur une plus longue durée (une dizaine d’années), la mensualité est moins élevée. De ce fait, il est conseillé d’étaler le paiement de votre emprunt sur au moins 15 ans.

La limite de la durée de remboursement du prêt immobilier locatif

Bien qu’il faille choisir un délai de remboursement assez long, la durée du prêt immobilier locatif ne peut pas excéder 25 ans. En effet, les banques ont adopté cette limite du délai de restitution des emprunts suite aux recommandations du Haut Conseil de la Stabilité financière (HCSF). Dès lors, les investisseurs peuvent négocier le remboursement du prêt sur 5 ans jusqu’à 25 ans.

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Néanmoins, vous bénéficiez de deux années supplémentaires lorsque vous investissez dans un programme de construction de biens immobiliers neufs réservés à la location. Les 2 ans de différé sont accordés pour prendre en compte le délai de livraison des logements. Ainsi, vous devez considérer un certain nombre de paramètres afin de définir la durée maximale de votre prêt immobilier locatif.

Les raisons d’étaler le remboursement du prêt immobilier locatif sur une longue durée

Hormis le paiement d’une faible mensualité, rembourser le prêt immobilier locatif sur 15 ans ou 25 ans, présente d’autres autres avantages. En voici quelques-uns !

Exploiter les loyers du bien immobilier

Lors de la planification de votre projet d’emprunt pour investir dans l’immobilier locatif, considérez l’utilité des loyers que vous allez encaisser. En réalité, vous pouvez utiliser ces ressources pour couvrir les mensualités à verser à la banque.

Ainsi, l’allongement de la durée de remboursement vous permet de rembourser la dette avec les revenus issus de la location du bien. D’ailleurs, pour qu’un projet d’investissement dans l’immobilier locatif soit rentable, les loyers doivent servir à rembourser l’emprunt et apporter un bénéfice brut.

Préserver sa capacité d’emprunt

Lorsque vous échelonnez le paiement du prêt immobilier locatif sur plusieurs années, vous conservez votre capacité d’emprunt. En principe, si les loyers servent à rembourser les mensualités, l’investisseur est considéré comme solvable. De ce fait, les institutions financières sont dubitatives à l’idée de lui accorder un autre crédit. Ainsi, il devient plus aisé d’acheter d’autres logements pour constituer un patrimoine immobilier.

Les inconvénients de l’allongement de la durée de remboursement du prêt immobilier locatif

Au moment de choisir la durée de remboursement du prêt immobilier locatif, il faut considérer le taux d’endettement maximal. En règle générale, la mensualité à rembourser à la banque ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels. Ainsi, en choisissant d’échelonner le remboursement du prêt sur une longue durée :

• plus le taux d’intérêt est élevé ;
• plus longtemps vous rembourserez d’intérêts à la banque ;
• plus vous devez attendre que les loyers perçus servent à éponger toute la dette.

En réalité, plus le délai de paiement est long, moins vous pouvez percevoir rapidement les loyers afin de profiter de la rentabilité de l’investissement. Pour ce faire, il est recommandé de faire un apport personnel de 10 % minimum afin de réduire la durée de remboursement du prêt locatif. Plus votre contribution financière est importante, plus les banques réduisent le taux d’intérêt et le délai de l’emprunt.

Les avantages fiscaux liés à la durée d’un prêt immobilier locatif

Au-delà des inconvénients liés à la longueur de la durée d’un prêt immobilier locatif, il faut aussi considérer les avantages fiscaux. En effet, le choix de cette durée peut donner accès à des dispositifs intéressants en matière d’impôt sur le revenu et de taxation des plus-values immobilières.

Premièrement, si vous optez pour un crédit in fine avec une période longue (plus de quinze ans), l’ensemble des intérêts du prêt est déductible de vos revenus fonciers. Cela signifie que vous ne paierez pas d’impôts sur ces intérêts pendant toute la durée du remboursement.

En choisissant une période longue (supérieure à vingt ans) pour votre emprunt immobilier locatif, vous pouvez bénéficier du régime fiscal avantageux appelé ‘dispositif Pinel‘. Ce programme permet aux investisseurs immobiliers qui louent leur bien nu dans certaines zones géographiques spécifiques depuis six ans minimum ou douze ans maximum d’accéder à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros.

La durée idéale du contrat peut impacter positivement votre imposition lors de la revente. Si vous conservez un bien immobilier locatif pendant plus de cinq années après son acquisition et sa mise en location effective auprès d’un tiers indépendant (en respectant quelques conditions fixées par les textes législatifs), vous serez exonéré(e) partiellement voire totalement sur le montant imposable relatif à la plus-value immobilière dans le cadre d’une revente.

Il faut bien réfléchir à la durée du prêt immobilier locatif avant de se lancer dans un investissement. Si une période courte peut être intéressante pour bénéficier rapidement des loyers perçus, une durée longue peut ouvrir la porte à divers avantages fiscaux et programmes incitatifs en matière d’investissement locatif.

Comment choisir la durée idéale pour son prêt immobilier locatif en fonction de ses objectifs financiers

Le choix de la durée d’un prêt immobilier locatif dépend de plusieurs critères liés à vos objectifs financiers. Entre la recherche de rentabilité et les avantages fiscaux, voici quelques pistes pour vous aiguiller dans le choix optimal.

Si votre projet est orienté vers une rentabilité rapide, une période courte (quinze ans maximum) peut être préférable. Effectivement, cela permettra de réduire considérablement les intérêts payés à la banque sur le long terme et ainsi augmenter rapidement vos marges.

Si en revanche vous êtes prêts à investir sur le long terme (plus de vingt ans), optez plutôt pour un crédit sur cette même durée qui ouvre accès au dispositif Pinel. Cela offre des avantages fiscaux non négligeables se traduisant par des réductions significatives d’impôts tout en profitant des loyers perçus dès le début du remboursement. Pensez à bien réfléchir, cela peut compenser largement l’allongement du temps nécessaire au remboursement intégral.

Pensez à bien prendre en compte votre situation personnelle : si votre capacité d’emprunt mensuelle est limitée alors que vous souhaitez emprunter une somme importante pour financer l’achat du bien immobilier destiné à être loué (et donc percevoir des revenus locatifs), optez pour une durée plus longue. Vous pourrez ainsi étaler les remboursements sur une période plus importante et obtenir des mensualités moins élevées.

Sachez que raccourcir la durée de votre prêt immobilier locatif entraîne automatiquement un effet levier en faveur d’une économie substantielle au niveau des intérêts payés à la banque. Effectivement, le coût total du crédit sera moindre qu’en cas de prolongation sur le long terme.

Chaque situation est différente, pensez à bien choisir votre durée idéale en fonction de vos objectifs financiers propres.