Quelle case pour déclarer des loyers perçus ?

Vous avez choisi de louer votre propriété en location vide, et vous pouvez vous passer d’une agence (comme des milliers de propriétaires utilisant notre assistant de gestion locative). Vous verrez que la déclaration de revenus fonciers avec un peu d’aide est un jeu d’enfant.

Il peut être intéressant pour votre revenu de propriété de choisir la déclaration de décret, puisque le forfait de frais pour les microterres n’est que de 30%, contre 50% dans MicroBIC LMNP.

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Nous vous rappellerons les principes principaux de la déclaration dans cet article avant d’entrer dans les détails du sujet de certains frais techniques déductibles.

Propriété réelle ou microterre ?

Différences entre les deux régimes

Lorsque vous louez un bien loué vide, vous pouvez avoir deux plans pour déclarer votre revenu net de propriété, soit la différence entre les loyers reçus et les frais que vous avez reçus. avaient : propriété réelle ou microterre (somme forfaitaire) .

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Dans le cas du plan réel , signalez vos dépenses liées au loyer en temps réel, c’est-à-dire en déduisant de vos loyers les frais que vous avez payés par rapport à l’appartement, en fonction de leur montant réel.

Dans le contexte de la propriété des microterres , on vous propose une simplification déclarative parce que vous n’avez pas besoin de déclarer vos dépenses réelles, mais vous pouvez déduire directement un taux forfaitaire de 30% de vos revenus fonciers (voir notre fiche en microterres pour savoir quel champ remplir)

Ce système de microterres est donc avantageux en termes de procédures, mais il n’est préférable que si vos frais réels sont inférieurs à 30% du loyer reçu. Si ce n’était pas le cas, tu ferais mieux de choisir le vrai.

Nous verrons pour lequel Exigences pour l’admissibilité il y a deux régimes.

Conditions d’admission

Si votre revenu annuel est inférieur à 15 000€ (loyer sans frais mensuels de 1250€), vous serez automatiquement micropropriété avec un taux forfaitaire de 30%.

Vous pouvez choisir le système actuel, mais vous devrez vous déclarer sous ce régime pendant 3 ans (en particulier, afin d’éviter l’optimisation fiscale à des frais de location élevés sur un an).

Si votre revenu annuel de propriété dépasse 15 000€, vous serez automatiquement réel.

Quel réel Revenus immobiliers ?

Cette partie est assez simple, vous devez déclarer 211 locations reçues en 20200, quel que soit le terme en question (par exemple, enregistrer 2019 loyers payés fin 2020).

En particulier, les revenus suivants sont exclus de ce bien :

• loyers impayés
• Provisions pour frais de location payés par le locataire

La partie recette de la déclaration est facile à entrer dans les détails, voir la notice du côté contrôle.

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Quels sont les frais en mode réel ?

Étant donné que le calcul du revenu de base imposable dans le micropays (70% des loyers perçus) est très simple, nous examinerons ici la méthode de calcul des frais dans le système réel expliquer plus en détail.

Le point clé est évidemment de déterminer quels frais sont déductibles et combien. Le code fiscal contient plusieurs catégories de frais de location recouvrables.

Pour vous aider, nous avons créé une table qui vous permet de retourner vos dépenses, qui sont automatiquement affectées au champ correct de l’état.

Accéder au tableau de calcul des dépenses rectifiables

Frais administratifs et administratifs

Case 221 de la déclaration Dans cette catégorie comme coûts réels déductibles selon le lieu fiscal :

• Salaires et prestations sociales sous la forme de gestionnaires et de gardiens
• Frais de gestion de location
• Frais d’agence pour trouver un locataire et signer un bail
• les honoraires d’un comptable
• coûts différents, les tiers sont payés pour la gestion de leur bien et de son secrétariat (c’est le cas de nos frais de gestion de location en ligne)
• Frais juridiques (avocats, huissiers de justice)
• d’ autres frais de gestion différents tels que la correspondance, la publicité, la papeterie, etc.

Dans ce dernier cas, divers frais administratifs sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20€ par an et par bien .

Dépenses et travaux Case 224 de la déclaration

Les dépenses et travaux engagés par le propriétaire sont déductibles du revenu de la propriété pour l’entretien, les réparations mineures ou les améliorations .

Les travaux de reconstruction ou de vulgarisation ne sont pas admissibles.

Comment définir le type de travail ?

Étant donné que la nature des travaux est cruciale pour déterminer s’ils sont déductibles ou non, l’administration fiscale a détaillé les définitions décrit chaque catégorie.

Les frais d’entretien et de réparation peuvent être déduits

frais de réparation et d’entretien Les se rapportent à des travaux visant à maintenir ou à restaurer un bâtiment en bon état et à assurer une utilisation normale selon l’usage prévu sans modifier la cohérence, la disposition ou l’équipement d’origine.

Les coûts d’entretien sont généralement similaires aux coûts d’entretien du bâtiment, ainsi qu’aux réparations effectuées à ceux qui dépassent les opérations d’entretien courantes consistant à remettre en état, réparer ou remplacer l’équipement essentiel du bâtiment en fonction de sa destination.

Il y a aussi quelques exemples pour illustrer ces travaux d’entretien et de réparation au poste de commande :

• Réhabilitation par datcha
• Mise à niveau aux normes des ascenseurs
• Raval de la façade

Dépenses et travaux d’amélioration franchise Les frais d’amélioration ne sont déductibles que pour les locaux résidentiels (source BOFIP).

De nouveaux exemples peuvent être trouvés sur la page de contrôle :

• Installation d’une porte d’ascenseur automatique
• Remplacement des conduites en plomb
• La prise en charge des fondations du bâtiment

On donne une définition plus générale qui permet de distinguer ces améliorations déductibles des travaux de reconstruction ou d’extension non déductibles, que nous verrons ci-dessous :

coût de l’amélioration Le , en général, se réfère à ceux qui sont conçus pour fournir un bâtiment avec un équipement ou un élément de confort qui est nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie modernes, sans la structure de ce bâtiment.

En particulier, un salon doit être équipé d’un équipement ou d’un élément de confort qui est nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie modernes, sans avoir besoin du travail du salon. du bâtiment pour changer l’installation initiale ou le remplacement par des dispositifs qui sont plus appropriés pour les conditions de vie modernes : chauffage central ; eau ; cuisine ; égouts ; ascenseur ; antenne de télévision collective.

Travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductibles Ceux-ci comprennent la construction ou la démolition ou la reconstruction complète, l’augmentation de la surface habitable d’une propriété (reconstruction d’un garage ou d’un grenier) ou des travaux de rénovation intérieure complète.

Exemples de travaux d’extension :

• Reconstruction d’un étage d’un ancien bâtiment, qui comprend la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et de murs mansardés, de maisons jumelées et du rez-de-chaussée récemment rénové, qui ne pouvait être préservé
• Démolition du réaménagement des toits, des planchers, des plafonds, des changements importants dans les ouvertures existantes, ainsi que la conception des locaux selon un arrangement complètement différent, ce qui conduit à conduit à un déplacement de toutes les cloisons et conduit à la création de 47 salons dans les bâtiments qui ne l’ont pas fait, ils avaient avant que 26
• Travaux dans un bâtiment résidentiel, qui consistait en une rénovation complète des planchers, des planchers et des plafonds, une restructuration interne de l’appartement, une augmentation du nombre de pièces de 4 à 6, ce qui a conduit à la refonte des murs intérieurs et le perçage d’un certain nombre d’ouvertures extérieures

Comment évaluez-vous le travail déductible ?  ?

Comme nous l’avons vu dans la section précédente, seuls les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles .

Le travail est déductible par rapport aux dépenses effectivement payées au cours de l’exercice – la référence est donc le paiement, et non la facturation . Tous les travaux et les frais liés aux travaux sont déductibles. Les acomptes payés au cours d’un exercice donné sont également déductibles , même si le travail est rémunéré l’année suivante.

Cas particuliers de frais de location Les frais de location, c’est-à-dire ceux qui incombent au locataire (en direct ou que vous devriez lui facturer), ne sont pas déductibles en principe. En pratique, il s’agit d’un entretien régulier du boîtier, comme le remplacement des joints de bain ou la vidange de la fosse septique.

Ces frais de location peuvent être soit des frais de location (voir la liste complète) soit des réparations locatives (voir la liste complète).

Toutefois, l’administration fiscale a introduit trois exceptions pour considérer ses réparations locatives déductibles de vos revenus fonciers :

• Travaux liés à des erreurs de construction, des malformations ou des cas de force majeure
• Dépenses pour faciliter le déménagement de la propriété : Si vous décidez de glacer le parquet endommagé par le locataire précédent afin d’améliorer les chances d’en obtenir un nouveau, c’est la chose la plus importante à faire. Sortie déductible
• Les frais de location (frais ou réparations au sens des deux listes précédentes) reportés par le propriétaire et non remboursés par un locataire indécent sont déductibles le 31 décembre de l’année de son départ (case 225 de la déclaration)

Cas particuliers de travail effectué par le propriétaire

Dans le cas spécifique où le propriétaire lui-même réalise son travail, seul le coût de l’équipement et des consommables (évier, peinture, protection, etc.) est déductible, il n’est pas possible de déduire le travail du propriétaire ou de ses proches qui l’ont aidé (à moins qu’ils ne leur aient fourni autrement un testera sera facturé pour un institution séparée ou un service d’auto-entrepreneur).

compagnies d’assurance Case 223 de la déclaration

Assurance location impayée

Primes d’assurance location impayées (voir seulement notre garantie de 2%) que vous payez pour vous assurer que vos loyers sont déductibles, ainsi que les frais accessoires exigés par l’assureur ou le courtier en vertu de ces contrats : frais de demande, frais d’examen des dossiers.

L’ absence de garantie ou le poste vacant auquel vous auriez pu souscrire par l’intermédiaire d’un gestionnaire immobilier (voir notre avis sur ces produits) sont éligibles.

Non occupé (PNO)

L’ assurance non-propriétaire (voir notre PNO uniquement à 63 €/an) couvre à la fois la responsabilité du propriétaire et les dommages causés à votre propriété qui ne sont pas couverts par l’assurance risques multiples de l’appartement ou du locataire. Ces primes d’assurance sont déductibles.

Assurance emprunteur

Les primes d’assurance liées au remboursement de votre prêt immobilier potentiel sont déductibles. Cependant, ils sont traités comme des coûts accessoires pour les taux de prêt et doivent donc être payés à la même conditions (voir notre section sur les intérêts sur les prêts ci-dessous).

Prêt immobilier Case 250 de la déclaration

Intérêt sur

intérêts sur les prêts pour l’achat de la propriété sont déductibles Les . Les prêts pour financer l’agrandissement, la reconstruction ou l’amélioration de la propriété à louer (même si le travail d’amélioration lui-même n’est pas déductible).

Il est également possible de déduire les intérêts sur le prêt au moment de l’achat initial du bien pour devenir la résidence principale du bailleur, qui a ensuite décidé du bail.

Dépenses

La déduction des frais de crédit immobilier comprend également les honoraires accessoires facturés par la Banque, notamment :

• le coût des fichiers
• Frais de Bürgi
• Primes d’assurance prêt immobilier

Pénalités pour remboursement anticipé du Toutefois, le prêt ou les pénalités pour remboursement tardif du prêt ne sont pas déductibles.

taxe foncière Case 227 de la déclaration

L’ impôt foncier est évidemment déductible de vos revenus fonciers.

frais et copropriétés Champs 229 et 230 de la déclaration

Dans le paragraphe précédent sur les travaux et les dépenses déductibles, nous avons supposé que ce sont les frais du propriétaire qui devait s’occuper de sa ventilation (entretien, amélioration, etc.).

Dans la copropriété, la déclaration est plus simple, car les honoraires communs généraux et les travaux sont souvent payés sur précautions, puis réglementés à l’exercice suivant. En outre, le syndic s’occupe de la ventilation de la retenue ou non déductible.

Voici un exemple d’explication des frais de copropriété, qui précise clairement chaque ligne :

de remplir toutes les conditions des dépenses payées à la case 223 de la case 223 Le Cependant, les charges sont régulées avec un décalage d’au moins 12 mois. Par conséquent, vous ne connaissez peut-être pas encore les dépenses effectives pour l’exercice 2020 en avril 2021. Au moment de votre retour, il vous sera demandé .

La régularisation de ces dispositions aura lieu lors de la prochaine déclaration fiscale. En 2021, vous réglementerez donc les provisions payées en 2019 et déclarées en 2020. La déclaration du terrain fonctionne donc avec un délai d’un an en termes de provisions pour les condominiums.

Lorsque vous obtenez le nombre final de frais d’appartement, plusieurs articles sont réglementés :

• des charges à payer en 2019, le montant réel affiche un solde (positif ou négatif)
• de ce montant réel, certains non déductibles Problèmes (voir ci-dessus)
• ce montant réel doit être remboursé en partie du locataire et ne sera donc pas inclus dans vos dépenses déductibles

Exemple Vous avez déclaré 3000€ de provisions payées dans le champ 229 en 2019, Votre rendement pour 2020, et vous recevrez le barème définitif des frais au début de 2021, qui comprend les dépenses réelles de votre part de 2500€, dont 400€ sont remboursables par le locataire et 200$ non déductibles.

Par conséquent, dans la case 230 de votre déclaration 2021, vous serez réglementé en précisant :

• 3000€ — 2500€ = 500€ frais excédentaires rétablis
• auxquels s’ajoutent 400€ de la taxe remboursable par le locataire
• auquel s’ajouteront 200€ frais non déductibles
• un total de 1100€ dans la case 230

Comment est expliqué le revenu de base au cours de l’année 2044 ?

Lorsque vous fournissez votre revenu de propriété, entrez en ligne les renseignements requis pour remplir la déclaration 2044

, qui fournira une capture d’écran de. Ce formulaire d’inscription pour l’année 2044 est également disponible directement sur le site fiscal, mais généralement vous remplissez automatiquement la déclaration de revenus en ligne dans les champs.

Dans le rapport, vous trouverez les différentes dépenses décrites dans la section précédente, telles que les provisions pour dépenses payées dans le champ 230 en 2019 et l’ajustement des dépenses pour l’exercice 2018 dans le champ 231.

Pour vous aider, nous avons créé une table qui vous permet de retourner vos dépenses, qui sont automatiquement affectées au champ correct de l’état.

Accéder au tableau de calcul des dépenses rectifiables

Comment est attribué un déficit foncier ?

Si vos dépenses sont plus élevées que les loyers reçus, vous aurez un déficit foncier qui réduira votre assiette fiscale pour vos autres revenus, y compris vos gains.

Le règlement du déficit foncier par rapport à vos autres revenus est limité et les méthodes de calcul sont complexes. Veuillez consulter notre fiche complète du déficit foncier si nécessaire.

À votre rythme de 2044, le déficit foncier doit être présenté dans les cases 440 et 441, une indication des cases dans lesquelles vous pouvez déclarer ce déficit pour votre rendement général en 2042.