Tout savoir sur l’achat et la vente en viager

Il existe dans le monde de l’immobilier de multiples types de transactions. On trouve parmi celles-ci les achats et ventes de biens en viager. Mais en quoi consistent ces transactions ? Quelles en sont les spécificités, les avantages et inconvénients et comment réussir ces opérations aussi bien côté acquéreur que côté vendeur ? Découvrons ces différents éléments ensemble.

Principe du viager

Avant d’étudier notamment comment réussir sa vente en viager occupé, il convient de rappeler ce en quoi consiste celui-ci. Il s’agit avant tout d’un type de vente immobilière constituée d’un acquéreur et d’un vendeur. Ce dernier est généralement une personne âgée puisque la caractéristique principale du viager est, pour le vendeur, de toucher une rente périodique jusqu’à son décès. Une fois celui-ci survenu, l’acquéreur (appelé aussi débirentier dans ce cas de figure) devient propriétaire du bien pour lequel il avait versé la rente. 

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Le viager est établi par signature d’un acte authentique auprès du notaire. L’acquéreur est tenu de régler ce que l’on appelle “le bouquet”, à savoir une somme due au vendeur et dont le montant est fixé librement. S’il cette somme n’est pas obligatoire dans l’acte de vente, un vendeur en viager exige habituellement un bouquet d’une valeur égale à environ 30% de celle du bien concerné.

Le montant mensuel, trimestriel ou annuel de la rente est quant à lui soumis au principe d’aléa, car aucune des parties ne peut savoir quand surviendra le décès du vendeur et donc la somme totale que versera l’acquéreur pour devenir propriétaire du bien. 

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C’est d’ailleurs pour cette raison que si le vendeur est atteint d’une maladie au jour de la vente (ex : cancer) et vient à décéder dans les 20 jours suivant la signature de l’acte, la vente est qualifiée de nulle car le décès n’est pas considéré comme imprévisible, que l’acquéreur ait ou non connaissance de cette maladie (conformément à l’article 1975 du Code civil).

Avantages et inconvénients de ce type de transaction immobilière

Côté acquéreur, acheter un bien en viager permet d’en échelonner le paiement à l’aide des rentes versées mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Cela lui évite par exemple de devoir obtenir un prêt auprès de sa banque, avec les différents frais que cela implique (ex : frais de dossier, d’assurance prêt, taux d’intérêt…) et un engagement pouvant excéder 20 ans.

Cependant, ce type d’acquisition présente un côté aléatoire ; nul ne sait quand le vendeur vient à décéder, et donc, le montant total versé pour le bien (via le bouquet + les rentes) et la possibilité de l’occuper selon les cas. Il faut également prendre en compte l’évolution du prix de l’immobilier au fil des années, car celui-ci fera fluctuer la valeur réelle du bien au moment de l’acquérir. Un élément capital si l’acquéreur souhaite acheter le bien en vue d’en faire une plus-value par la suite.

Pour le vendeur, la mise en viager permet de toucher un revenu régulier, en plus d’une partie de la valeur du bien au moment de la signature de l’acte de vente (via le bouquet). Cette opération représente ainsi un complet de retraite non négligeable, et assure une certaine sécurité financière au vendeur puis à ses successeurs une fois celui-ci décédé.
De plus, seule une partie de cette rente est imposable (pourcentage selon l’âge du vendeur au premier versement) et le bouquet est exonéré d’impôt. Le vendeur n’est également plus soumis à la taxe foncière ou à la participation aux travaux demandés par le syndic.

Enfin, le viager simplifie grandement la question de la succession puisque le bien est octroyé à l’acquéreur ; de quoi éviter le passage devant un notaire et les différends entre héritiers quant au devenir du bien de leur parent.

Viager occupé VS viager libre

On parle de viager occupé lorsque le vendeur continue d’occuper le bien immobilier concerné par la vente. Il en conserve ainsi le droit d’usage et d’habitation (ou DUH), et peut donc y vivre ou le louer jusqu’à son décès. Ce droit est personnel et n’est pas cessible aux héritiers du vendeur.
Aussi, la valeur du viager (bouquet + rentes) doit prendre en compte ce que l’on appelle la décote d’occupation déterminée par : 

• le montant du loyer potentiel qu’aurait payé le vendeur s’il louait ce bien ;
• l’espérance de vie du vendeur ;

Un viager libre concerne quant à lui le cas où l’acquéreur peut, dès la signature de la vente du bien, occuper celui-ci ou le louer.

Bonnes pratiques pour vendre son bien en viager

Vous souhaitez passer par un viager pour mettre en vente votre bien ? Il est important, comme pour toute vente immobilière, de bien connaître la valeur de celui-ci afin d’adapter le prix du bouquet et le montant des rentes en conséquence. Si le bouquet est, lui, un montant fixe versé une seule fois, la rente représente un revenu dont le total demeure incertain puisqu’il dépend de votre espérance de vie en tant que vendeur du bien en viager.

Pour fixer un prix de rente équitable entre vous et l’acquéreur, il est conseillé de prendre en considération les éléments suivants : 

• votre âge et votre espérance de vie (ex : selon vos antécédents familiaux, votre hygiène de vie et l’espérance moyenne selon l’INSEE à la date de la signature de l’acte de vente déterminant la rente) ;
• la valeur totale de votre bien (dont vous déduirez le bouquet pour mieux estimer la rente correspondant au prix restant) ;
• le montant de ce bouquet (libre, mais généralement égal à 30% de la valeur du bien) ;
• les loyers que vous percevriez si vous aviez mis ce bien en location et non en vente,

C’est grâce à ces différents éléments que le notaire va calculer le montant de la rente avant de vous le proposer ainsi qu’à l’acheteur. Selon vos besoins et les ressources de l’acquéreur, il sera ainsi plus judicieux de proposer un bouquet plus faible, mais des rentes plus élevées, ou inversement.

Enfin, si la loi ne précise pas à partir de quel âge ni jusqu’à quel âge il est possible de vendre en viager, on conseille généralement de proposer un bien entre ses 75 et 80 ans afin de trouver plus facilement un acquéreur qu’à 60 ans par exemple, tout en pouvant percevoir plusieurs rentes au vu de l’espérance de vie moyenne. Plus vous serez âgé, plus vous aurez tendance à exiger une rente élevée, et il sera alors plus difficile de trouver des acquéreurs intéressés. 

Bonnes pratiques pour acquérir un bien en viager

L’acquisition d’un bien en viager s’avère avantageuse pour échelonner vos paiements et ne pas avoir à souscrire de crédit important auprès d’un organisme bancaire. Selon vos revenus, il vous sera même possible de régler le bouquet comptant, sans avoir besoin d’un quelconque prêt. Afin de pouvoir négocier correctement l’achat auprès du vendeur, tenez compte de son espérance de vie au moment de fixer le montant des rentes.

Vous pourrez de ce fait estimer le coût global du bien et éviter qu’il ne vous revienne bien plus cher que sa valeur initiale. Si le bouquet et les rentes correspondent à une valeur légèrement supérieure à celle du bien, gardez à l’esprit que le viager vous permet d’éviter certains frais bancaires (ex : taux d’intérêt), et peut donc rester intéressant financièrement malgré une différence entre la valeur du bien et ce que vous aurez réglé pour l’acquérir.

Enfin, que vous soyiez acquéreur ou vendeur d’un bien en viager, il est crucial de bien définir s’il va s’agir d’un viager libre ou occupé. Un autre élément de négociation selon la situation de chacune des parties ainsi que ses attentes respectives. Celui-ci pourra influencera d’ailleurs la valeur totale du viager puisqu’il faudra tenir compte de la décote d’occupation si en tant que vendeur vous continuez d’occuper votre bien durant tout le temps de cette transaction immobilière.